Art. 144.

Art. 144 Kodeksu cywilnego nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek poszanowania praw sąsiadów poprzez unikanie działań, które mogłyby nadmiernie zakłócać ich korzystanie z przyległych nieruchomości. Przepis wskazuje, że zakłócenia nie mogą przekraczać przeciętnej miary, a ta mierzy się według społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz lokalnych stosunków. Oznacza to, że zachowanie właściciela powinno być rozważne i uwzględniające specyfikę danego obszaru oraz jego charakter użytkowania, np. mieszkalny, rolniczy czy przemysłowy.

Przepis ma zastosowanie, gdy korzystanie z własnej nieruchomości powoduje zakłócenia w sąsiednich nieruchomościach, które wykraczają poza to, co jest zwyczajne i akceptowalne. Konieczne jest porównanie z przeciętnym stopniem uciążliwości zgodnym z funkcją i położeniem nieruchomości oraz lokalnymi zwyczajami. W praktyce może to dotyczyć np. hałasu, dymu, zapachów czy nadmiernego zacienienia. Odpowiedzialność przebiega w sytuacjach, gdy działania właściciela nie są racjonalnie uzasadnione ani zgodne z przeznaczeniem działki lub lokalnymi warunkami korzystania z gruntu.

Przykładem zastosowania art. 144 KC może być właściciel posesji, który postanawia wybudować ogrodzenie lub przeprowadzić remont generujący duży hałas i pył w godzinach, w których sąsiedzi zazwyczaj wypoczywają. Jeśli prace te przekraczają zwyczajowy poziom uciążliwości przewidziany dla tego typu nieruchomości i obszaru, sąsiedzi mogą żądać powstrzymania się od takich działań. Ważne jest jednak ustalenie czy zakłócenia naprawdę przekroczyły przeciętną miarę, gdyż nie każda uciążliwość jest niedozwolona.

Częste nieporozumienia dotyczą niewłaściwej oceny granicy przeciętnej miary zakłóceń. Właściciele nieruchomości często mylnie uważają, że mają nieograniczone prawo korzystania z nieruchomości bez względu na skutki dla sąsiadów, nie uwzględniając lokalnych warunków i przeznaczenia terenów. Inny problem stanowi brak znajomości specyfiki środowiska, przez co działania wydają się im normalne, a dla sąsiadów stają się uciążliwe. Z kolei sąsiedzi mogą przeceniać zakres ochrony, wymagając całkowitego braku jakichkolwiek zakłóceń. Artykuł 144 KC wymaga więc wyważenia interesów obu stron.

W każdej indywidualnej sytuacji ocena, czy doszło do naruszenia zasady z art. 144, powinna zostać dokonana w oparciu o pełną analizę okoliczności prawnik posiadający wiedzę specjalistyczną w tym zakresie.