Art. 157.

Art. 157 Kodeksu cywilnego reguluje zasady dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, wskazując jednoznacznie, że nie można jej przekazać z warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Oznacza to, że umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być uzależniona od warunków, które muszą się dopiero spełnić, ani od określonego czasu, po upływie którego nastąpi przeniesienie. W przypadku gdy taka umowa zostanie jednak zawarta, przepis przewiduje potrzebę dodatkowego porozumienia stron, które wyrażać będzie ich bezwarunkową zgodę na przekazanie własności – prawne przejście własności musi nastąpić niezwłocznie po tym porozumieniu.

Przepis ten ma zastosowanie przede wszystkim przy zawieraniu umów dotyczących nieruchomości, co jest istotne w praktyce obrotu nieruchomościami. Zapobiega bowiem niepewności prawnej związanej z oczekiwaniem na spełnienie warunku lub nadejście terminu, które mogłyby wpływać na prawa osób trzecich lub powodować trudności w egzekwowaniu prawa własności. W praktyce oznacza to, że mimo iż strony mogą zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, to samo przeniesienie własności nastąpi dopiero po wyrażeniu przez nie zgody na natychmiastowe przeniesienie, co wymaga dodatkowego, odrębnego porozumienia.

Przykładowo, jeśli sprzedający i kupujący zawrą umowę, w której sprzedaż nieruchomości zostanie uzależniona od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego (warunek) lub od upływu określonego terminu, to zgodnie z art. 157 §2, własność nieruchomości nie przejdzie automatycznie po spełnieniu warunku czy upływie terminu. Dopiero gdy obie strony wyrażą zgodę na to przeniesienie bez żadnych warunków i zastrzeżeń, nastąpi faktyczne przeniesienie własności.

Częstym błędem jest traktowanie umowy zawartej pod warunkiem lub terminem jako pełne przeniesienie własności nieruchomości. W praktyce może to prowadzić do sporów, gdy jedna z stron powołuje się na spełnienie warunku lub upływ terminu, a druga odmawia przeniesienia własności, wskazując na konieczność dodatkowego porozumienia. Kolejnym nieporozumieniem jest błędne założenie, że prawo własności nieruchomości może być przekazane zwłocznie pod warunkiem, co jest wykluczone przez treść tego przepisu. Art. 157 jest zatem kluczowy dla zachowania jasności i pewności prawnej w obrocie nieruchomościami. W razie wątpliwości dotyczących konkretnych umów i sytuacji indywidualnych zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.