Art. 289.

Art. 289 Kodeksu cywilnego normuje obowiązek utrzymania urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności gruntowej. Przepis wskazuje, że w sytuacji gdy nie ustalono inaczej w umowie, to właściciel nieruchomości władnącej jest zobowiązany do dbania o te urządzenia (§ 1). Oznacza to, że bez odrębnego porozumienia ciężar utrzymania i ewentualnych napraw spoczywa na tym, kto korzysta ze służebności, czyli ma prawo do użytkowania nieruchomości obciążonej według umowy służebności. § 2 przepisuje jednak inne rozwiązanie, gdy obowiązek ten przeniesiony został na właściciela nieruchomości obciążonej. Wtedy to właśnie on osobiście odpowiada za utrzymanie urządzeń. Szczególną wagę ma też wskazanie na odpowiedzialność solidarną współwłaścicieli, co oznacza, że każdy z nich może być pociągnięty do pełnej odpowiedzialności za tę czynność.

Przepis ma zastosowanie przede wszystkim w sprawach dotyczących służebności gruntowej, gdzie istnieją urządzenia techniczne lub inne konstrukcje ułatwiające korzystanie ze służebności, na przykład droga, rurociąg czy ogrodzenie. Obowiązek utrzymania tych urządzeń jest istotny, aby służebność była skutecznie wykonywana, a nieruchomość władnąca mogła z niej korzystać zgodnie ze swoim uprawnieniem. Jeżeli strony lub umowa nie regulują wprost tego obowiązku, stosuje się zasady wskazane w art. 289 KC, które mają charakter domyślny i ułatwiają rozstrzyganie sytuacji spornych.

Przykładowo, właściciel działki B ma ustanowioną służebność przejścia przez działkę A, na której znajduje się droga. Jeśli umowa służebności nie mówi o utrzymaniu drogi, to zgodnie z art. 289 § 1 właściciel działki B powinien dbać o stan tej drogi, naprawiać ubytki i utrzymywać ją w należytej kondycji. Natomiast jeśli w umowie jest postanowienie, że obowiązek utrzymania drogi spoczywa na właścicielu działki A (nieruchomości obciążonej), to to właśnie on będzie za to odpowiadał i jeśli działka A jest współwłasnością kilku osób, wszyscy oni łącznie odpowiadają solidarnie.

Typowym błędem przy stosowaniu art. 289 KC jest nieprecyzyjne ustalanie w umowie strony odpowiedzialnej za utrzymanie urządzeń służebności. Nierzadko dochodzi do nieporozumień, kiedy właściciel nieruchomości władnącej oczekuje, że właściciel obciążonej będzie dbał o urządzenia, mimo braku umownego zapisania tego obowiązku. Innym problemem jest nieuwzględnianie solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli nieruchomości obciążonej przy braku jednego reprezentanta dla wszystkich. Art. 289 KC umożliwia rozstrzygnięcie tych kwestii na gruncie prawa cywilnego. W każdej indywidualnej sytuacji warto zasięgnąć porady prawnika, aby odpowiednio ustalić obowiązki stron i uniknąć konfliktów.