Art. 387¹ Kodeksu cywilnego stanowi szczególne ograniczenia dotyczące umów, w których osoba fizyczna zabezpiecza roszczenia poprzez przeniesienie własności nieruchomości służącej jej potrzebom mieszkaniowym. Według tego przepisu, tego rodzaju umowa jest nieważna, jeśli spełnione są określone warunki określone w trzech punktach. Po pierwsze, jeśli wartość nieruchomości przewyższa kwotę zabezpieczanych roszczeń powiększoną o odsetki maksymalne za opóźnienie liczone za okres 24 miesięcy, to taka umowa nie wywołuje skutków prawnych. Drugi warunek dotyczy sytuacji, gdy wartość zabezpieczanych roszczeń pieniężnych nie została określona w umowie. Wreszcie, trzeci punkt wymaga, aby zawarcie umowy poprzedzone było wyceną nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę, potwierdzającą jej wartość rynkową. Brak tej wyceny powoduje nieważność umowy na mocy przepisu.
Przepis ma zastosowanie w szczególności wtedy, gdy osoba fizyczna zaciąga zobowiązanie lub zabezpiecza roszczenia, które nie wynikają bezpośrednio z jej działalności gospodarczej lub zawodowej. Oznacza to, że ochrona ta dotyczy sytuacji prywatnych, a nie transakcji biznesowych. Celem regulacji jest ochrona interesów osób fizycznych i zapobieganie nadużyciom polegającym na pozbywaniu się przez nich własności nieruchomości, które są im niezbędne do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ponad to, co jest adekwatne do wartości zabezpieczanych zobowiązań. Warto zaznaczyć, że przepis wprowadza jasno sformułowane kryteria oceny ważności takich umów.
Przykładem zastosowania artykułu 387¹ KC może być sytuacja, gdy osoba fizyczna zaciąga pożyczkę, zabezpieczając ją hipoteką na mieszkaniu, które faktycznie stanowi jej podstawowe miejsce zamieszkania. Jeśli wartość mieszkania przekracza wartość pożyczki wraz z maksymalnymi odsetkami za dwa lata, a nie przeprowadzono wyceny nieruchomości u rzeczoznawcy lub wartość roszczenia nie została określona, to umowa takiego zabezpieczenia będzie nieważna. Chroni to pożyczkobiorcę przed niekorzystnymi umowami, które mogłyby skutkować utratą dachu nad głową bez adekwatnego zabezpieczenia dla wierzyciela.
Częstym błędem przy stosowaniu przepisu jest nieuwzględnianie potrzeby profesjonalnej wyceny nieruchomości, co skutkuje późniejszą nieważnością umowy zabezpieczającej. Innym problemem jest brak precyzyjnego wskazania wartości zabezpieczanych roszczeń w umowie lub zawarcie umowy, gdy wartość nieruchomości jest istotnie wyższa niż wartość zobowiązania plus maksymalne odsetki. W efekcie strony mogą zostać pozbawione ochrony prawnej lub umowa będzie traktowana jako nieważna. Artykuł ten wymaga więc ostrożności i świadomości przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości w charakterze zabezpieczenia.
Podsumowując, art. 387¹ KC chroni osoby fizyczne przed nadmiernym ograniczeniem ich praw związanych z własnością nieruchomości wykorzystywanych do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. W przypadku spraw indywidualnych zaleca się konsultację z prawnikiem, aby upewnić się, czy warunki umowy są zgodne z tym przepisem i uniknąć ryzyka jej nieważności.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.