Art. 672.

Artykuł 672 Kodeksu cywilnego określa szczególną zasadę odnoszącą się do umów najmu. Mianowicie, norma stanowi, że jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez obowiązku zachowania zwykłych terminów wypowiedzenia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może zakończyć najem w trybie natychmiastowym, unikając dłuższego procesu oczekiwania na skuteczne rozwiązanie umowy, o ile uzasadnione jest to co najmniej dwumiesięcznym lub dwuokresowym brakiem płatności czynszu.

Przepis ten znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy najemca systematycznie lub przez dłuższy czas nie reguluje zobowiązań pieniężnych względem wynajmującego. Nie chodzi tutaj o pojedyncze drobne zaległości, lecz o zwłokę obejmującą co najmniej dwa pełne terminy płatności czynszu, które w praktyce często wyznaczane są miesięcznie lub kwartalnie. Dzięki temu wynajmujący zyskuje skuteczne narzędzie ochrony interesów majątkowych, jednocześnie przepis chroni go przed przewlekłym brakiem zapłaty, który mógłby uniemożliwić dalsze korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z umową.

Na przykład, jeśli najemca ma obowiązek płacenia czynszu co miesiąc, a zalega z zapłatą za luty i marzec, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez oczekiwania na upływ terminu wypowiedzenia określonego w umowie lub w kodeksie. Oznacza to, że właściciel lokalu nie musi czekać kolejnych 30 dni, aby zakończyć najem, a może skutecznie działać już po upływie dwóch miesięcy zaległości. Taka regulacja ma znaczenie praktyczne w sytuacjach, gdy dalsze trwanie umowy byłoby dla wynajmującego niekorzystne, np. jeśli potrzebuje on nieruchomości lub chce uniknąć dalszych strat finansowych.

W praktyce często pojawia się nieporozumienie co do tego, czy samo zaleganie z jednym okresem płatności uprawnia do wypowiedzenia umowy bez terminów. Artykuł 672 jasno precyzuje, że zwłoka musi dotyczyć co najmniej dwóch pełnych okresów płatności. Ponadto, niektórzy błędnie zakładają, że wypowiedzenie może nastąpić od razu po upływie pierwszego terminu płatności. Kolejnym błędem jest pomijanie wymogu pełności okresu, co oznacza, że nawet jeśli najemca spóźni się z aktywną zapłatą, ale okresy płatności się nie zamknęły, wynajmujący nie może jeszcze skutecznie wypowiedzieć najmu na tej podstawie. Artykuł 672 KC daje więc jasną podstawę prawną, ale wymaga od wynajmującego dokładnego monitorowania terminów płatności.

Podsumowując, art. 672 KC reguluje sytuację, gdy najemca zalega z czynszem za dwa kolejne okresy płatności, umożliwiając wynajmującemu wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym. W indywidualnych sprawach, zwłaszcza dotyczących szczegółów umowy lub specyficznych okoliczności, wskazane jest skonsultowanie się z prawnikiem w celu właściwej interpretacji i zastosowania przepisu.