Art. 674.

Przepis art. 674 Kodeksu cywilnego ma na celu wyjaśnienie skutków dalszego używania rzeczy przez najemcę po upływie umówionego terminu najmu. Zgodnie z tym przepisem, jeśli najemca kontynuuje korzystanie z rzeczy po zakończeniu umowy lub terminu wypowiedzenia, a właściciel na to wyraża zgodę, to umowa najmu uważa się za przedłużoną. Jednakże, gdy istnieją jakiekolwiek wątpliwości co do charakteru dalszego korzystania, przyjmuje się, że najem trwa na czas nieoznaczony. W ten sposób ustawodawca chroni interesy najemcy i właściciela, wskazując jasne zasady dla dalszego użytkowania rzeczy bez konieczności zawierania nowej umowy.

Przepis ten ma zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, gdy strony nie zawarły odrębnej umowy na kolejne okresy najmu, a najemca nie zwrócił rzeczy mimo upływu terminu. Kluczowe jest, że dalsze korzystanie musi następować za zgodą wynajmującego. Brak sprzeciwu właściciela traktowany jest jako przyzwolenie, pozwalające na kontynuację najmu, choć już na innych warunkach. Po upływie umownych terminów i za zgodą może dojść do automatycznego zawarcia najmu na czas nieoznaczony, co wpływa na obowiązki obu stron, w szczególności dotyczące wypowiedzenia umowy.

Przykładem praktycznym zastosowania art. 674 KC może być sytuacja, gdy najemca mieszkania zawarł umowę najmu na określony czas i nie opuścił lokalu po wygaśnięciu umowy. Wynajmujący, mimo że mógłby żądać opróżnienia mieszkania, zgadza się, aby najemca nadal korzystał z lokalu. W takiej sytuacji kodeks cywilny traktuje tę dalszą umowę już jako najem na czas nieoznaczony, co zmienia zasady wypowiedzenia i ochrony praw najemcy. To zapobiega niepewności i ustala nowe ramy prawne relacji najmu.

Jednym z częstych nieporozumień związanych z art. 674 KC jest błędne przekonanie, że samo dalsze używanie rzeczy po terminie umowy już powoduje przedłużenie najmu. Tymczasem konieczna jest zgoda wynajmującego na takie użytkowanie. Brak takiej zgody oznacza bezumowne korzystanie, co może skutkować roszczeniami właściciela o opróżnienie rzeczy i odszkodowanie. Ponadto często nie jest jasne, co oznacza „w razie wątpliwości” – czyli w przypadku braku jednoznacznych dowodów co do intencji stron co do dalszego najmu, przyjęcie formy czasowej nieoznaczonej jest korzystne dla najemcy. Warto podkreślić wagę dokumentowania każdej zgody na dalsze użytkowanie, by uniknąć sporów. W indywidualnych sytuacjach mających wpływ na dalsze obowiązki stron wskazana jest konsultacja z prawnikiem.