Art. 707.

Art. 707 Kodeksu cywilnego dotyczy sytuacji, gdy umowa dzierżawy zostaje zakończona przed upływem całego roku dzierżawnego. Przepis stanowi, że dzierżawca musi zapłacić czynsz proporcjonalnie do okresu, w którym korzystał z pożytków. Wyrażone to jest przez stosunek pomiędzy pożytkami pobranymi lub możliwymi do pobrania przez dzierżawcę a pożytkami z całego roku dzierżawnego. Innymi słowy, czynsz jest naliczany proporcjonalnie do tego, ile korzyści dzierżawca uzyskał z przedmiotu dzierżawy w czasie krótszym niż rok. Przepis ten ma na celu sprawiedliwe rozliczenie stron w sytuacji wcześniejszego zakończenia umowy dzierżawy, aby dzierżawca nie był obciążony opłatą za cały rok, gdy korzystał z dzierżawy jedynie przez część tego okresu.

Przepis znajduje zastosowanie w klasycznych umowach dzierżawy, które są zawierane zwykle na rok dzierżawny lub dłużej, ale zakończyły się wcześniej, na przykład wskutek rozwiązania umowy, wypowiedzenia lub innych przyczyn niezależnych od stron. Ważne jest, by zrozumieć, że rozliczenie czynszu musi uwzględniać faktyczne pożytki – czyli dochody lub korzyści, jakie dzierżawca zdołał uzyskać albo mógł potencjalnie uzyskać w czasie obowiązywania dzierżawy w bieżącym roku dzierżawnym. Przepis jest stosowany wtedy, gdy istnieje potrzeba określenia adekwatnej należności za użytkowanie rzeczy przez ułamkową część roku dzierżawnego.

Przykładem zastosowania Art. 707 KC może być sytuacja, gdy rolnik dzierżawi działkę rolną na rok, jednak umowa kończy się po ośmiu miesiącach. Rolnik korzystał z działki i zbierał plony w tym okresie. Zgodnie z przepisem, będzie on zobowiązany zapłacić czynsz w takiej proporcji, w jakiej pożytki uzyskane przez te osiem miesięcy pozostają do pożytków możliwych do uzyskania z całego roku dzierżawnego. Oznacza to, że czynsz zostanie zmniejszony stosownie do tego, że dzierżawa trwała krócej niż rok.

Częstym problemem przy stosowaniu tego przepisu jest niejasność, które pożytki należy brać pod uwagę – czy tylko faktycznie pobrane, czy też te, które mogły być pobrane. Ponadto, mogą pojawiać się trudności z ustaleniem wartości pożytków za cały rok dzierżawny, szczególnie kiedy są zmienne lub niepewne. Innym błędem jest nieuwzględnianie proporcji czasu trwania dzierżawy i wynikającego z tego obowiązku czynszowego, co prowadzi do naliczania zbyt wysokiego lub zbyt niskiego czynszu. Przepis wymaga precyzyjnego rozliczenia, co dla osób nieposiadających wiedzy prawnej i ekonomicznej może być skomplikowane. W każdej indywidualnej sytuacji zaleca się konsultację z prawnikiem, by prawidłowo ustalić wysokość czynszu zgodnie z Art. 707 KC.