Art. 37.

Przepis art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego wskazuje, że powództwo dotyczące roszczeń wynikających ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości należy wytoczyć przed sąd właściwy miejscowo ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że w celu ustalenia właściwości miejscowej sądu nie bierze się pod uwagę siedziby stron czy innych okoliczności, lecz wyłącznie lokalizację nieruchomości, której dotyczy spór. Zapis ten precyzuje regułę kompetencji miejscowej sądów powszechnych w sprawach o charakterze lokalnym, co wynika z istoty stosunków najmu i dzierżawy, które są ściśle związane z konkretnym miejscem czy terenem.

Przepis znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy najemca lub dzierżawca lub wynajmujący chcą dochodzić swoich praw związanych z umową najmu lub dzierżawy nieruchomości. Mogą to być roszczenia o zapłatę czynszu, odszkodowania za szkody, nakaz opróżnienia nieruchomości czy inne kwestie wynikające ze stosunku umownego. Zastosowanie tego przepisu wyklucza możliwość wniesienia powództwa do sądu w innym miejscu niż położenie nieruchomości, nawet jeśli strony mają miejsce zamieszkania lub siedziby w innych lokalizacjach. Przepis ten ułatwia ustalenie właściwości sądu i unika rozproszenia spraw związanych z tą samą nieruchomością.

Praktyczny przykład: najemca mieszkania zlokalizowanego w Krakowie zalega z czynszem. Wynajmujący, zamieszkały w Warszawie, chce dochodzić zaległości czynszowych oraz ewentualnego opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 37 KPC powództwo musi złożyć w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości – czyli w sądzie krakowskim. Nawet jeśli najemca lub wynajmujący mieszkają w innych miastach, to w tej konkretnej sprawie sądem właściwym jest sąd znajdujący się przy nieruchomości, której dotyczy spór. Pozwala to uniknąć dezorientacji wynikającej z rozproszenia właściwości sądów i ułatwia rozstrzygnięcie sprawy w miejscu jej faktycznego zaistnienia.

W praktyce stosowanie art. 37 KPC bywa źródłem nieporozumień, zwłaszcza gdy strony mają różne miejsca zamieszkania, a powództwo jest kierowane do sądu innego niż wynika to z miejsca położenia nieruchomości. Błędem jest bowiem złożenie pozwu do sądu właściwego dla siedziby pozwanego lub powoda zamiast sądu lokalnego. Często też pojawia się pytanie, która nieruchomość ma być brana pod uwagę, jeśli umowa dotyczy kilku nieruchomości; w takiej sytuacji ważne jest rozdzielenie roszczeń i właściwość miejscowa każdego z nich. Kolejnym częstym problemem jest nieuwzględnianie właściwości miejscowej przez strony prowadzące do oddalenia pozwu. Dlatego przy prowadzeniu postępowań dotyczących najmu lub dzierżawy nieruchomości należy precyzyjnie ustalić miejsce jej położenia. W indywidualnej sytuacji wskazane jest skonsultowanie się z prawnikiem, który pomoże prawidłowo określić właściwość sądu i działania procesowe.