Art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego reguluje zasady zarządzania zajętą nieruchomością przez wyznaczonego zarządcę. W pierwszej części (paragraf 1) przepis nakłada na zarządcę obowiązek prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością, co obejmuje dokonywanie czynności niezbędnych do zachowania i utrzymania nieruchomości w stanie jak najlepszym. Zarządca ma prawo pobierać wszystkie pożytki z nieruchomości zamiast dłużnika, a także może je spieniężać w granicach zwykłego zarządu. Daje to zarządcy uprawnienia do realizowania czynności, które normalnie przysługują właścicielowi lub dzierżawcy, ale jedynie w celu i zakresie prawidłowego zarządzania. Ponadto zarządca może w sprawach związanych z zarządem nieruchomością pozywać oraz być pozwany, co umożliwia mu reprezentowanie interesów związanych z danym zarządem w postępowaniu sądowym.
W paragrafie 2 przepis określa dopuszczalne granice działania zarządcy co do zaciągania zobowiązań. Zarządca może nakładać na nieruchomość wyłącznie takie zobowiązania, które mogą zostać spłacone z dochodów generowanych przez tę nieruchomość oraz które są gospodarczo uzasadnione. Oznacza to, że nie można podejmować działań finansowych, które przekraczałyby możliwości ekonomiczne nieruchomości lub nie miałyby sensu z punktu widzenia prowadzenia racjonalnej gospodarki.
Paragraf 3 wskazuje, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uzyskania zgody stron lub zezwolenia sądu. Przy tym sąd musi przed decyzją wysłuchać wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka mogłaby spowodować szkodę. Ta regulacja ma zabezpieczyć przed nadużyciami i umożliwia kontrolę nad bardziej daleko idącymi działaniami zarządcy, zapewniając też udział zainteresowanych stron i odpowiednią ochronę interesów wszystkich uczestników postępowania.
Przepisy art. 935 KPC mają zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, gdy nieruchomość została zajęta w toku postępowania egzekucyjnego, a zarząd nad nią powierza się wyznaczonemu zarządcy. Przepis ten występuje w przypadku konieczności zabezpieczenia interesów wierzyciela lub odpowiedniego wykorzystania zajętej nieruchomości do celów egzekucyjnych.
Dla przykładu, w toku egzekucji komornik wyznacza zarządcę zajętej kamienicy. Zarządca ten musi dbać o nieruchomość: pobierać czynsze od najemców, regulować rachunki za media, oraz dokonywać napraw, które są niezbędne do utrzymania budynku. Może też sprzedawać pożytki, np. uzyskane z wynajmu powierzchni reklamowych. Jednak jeśli chciałby zainwestować w większy remont lub modernizację, musi uzyskać zgodę stron lub sądu.
Częstym błędem jest przekraczanie uprawnień zarządcy, np. zaciąganie zobowiązań bez pokrycia w dochodach nieruchomości lub bez wymaganej zgody sądu na czynności wykraczające poza zwykły zarząd. Kolejnym nieporozumieniem bywa niewłaściwe rozróżnienie pojęć "zwykłego zarządu" i czynności przekraczających ten zakres, co powoduje problemy prawne i spory między stronami. Artykuł 935 jasno precyzuje te ramy, więc znajomość przepisów jest kluczowa.
W indywidualnych przypadkach stosowania art. 935 KPC warto skonsultować się z prawnikiem, aby właściwie ocenić zakres uprawnień zarządcy i możliwe konsekwencje prawne jego działań.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.