Art. 389 Kodeksu cywilnego dotyczy umowy przedwstępnej, czyli takiego zobowiązania, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej w niej umowy w przyszłości, zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z § 1 tego przepisu, umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że należy w niej zawrzeć kluczowe warunki i elementy, które będą stanowiły podstawę przyszłej umowy końcowej, aby strony miały jasność co do zakresu swoich zobowiązań. Natomiast § 2 reguluje kwestię terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli strony umowy przedwstępnej nie wyznaczyły konkretnego terminu, to termin ten powinien być określony przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony mają takie uprawnienie i każda z nich wyznaczy inny termin, obowiązuje termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Ponadto, jeżeli nie ustalono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, to prawo do żądania jej zawarcia wygasa.
Przepis ma zastosowanie w sytuacji, gdy strony zamierzają zawrzeć umowę w przyszłości, np. sprzedaży nieruchomości, ale jeszcze nie spełniły wszystkich warunków pozwalających na zawarcie umowy końcowej. Umowa przedwstępna pozwala na zabezpieczenie zamiaru stron i wyznaczenie ram dalszych działań. Ważne jest, aby w umowie przedwstępnej szczegółowo określić postanowienia mające znaleźć się w umowie przyrzeczonej oraz jasno ustalić lub umożliwić ustalenie terminu jej zawarcia.
Na przykład w praktyce osoba sprzedająca nieruchomość zawiera z nabywcą umowę przedwstępną, w której określone są warunki sprzedaży, takie jak cena i opis nieruchomości. Nie ustalają przy tym konkretnego terminu zawarcia umowy końcowej. Według art. 389 § 2 KC, po jakimś czasie jedna ze stron może wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli druga strona zrobi to także i na inny termin, obowiązuje wcześniejszy termin.
Częstym błędem jest zawieranie umów przedwstępnych bez określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej albo pozostawianie kwestii terminu zawarcia umowy końcowej bez wskazania możliwości jego wyznaczenia, co prowadzi do niejasności i sporów. Kolejnym nieporozumieniem bywa przekonanie, że brak ustalonego terminu oznacza, iż można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w dowolnym momencie, podczas gdy prawo jasno wskazuje na roczny limit od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, po którym żądanie to wygasa. Z tego względu art. 389 KC ma na celu usystematyzowanie zasad związanych z umowami przedwstępnymi i ich realizacją.
W przypadku indywidualnych okoliczności dotyczących umowy przedwstępnej i terminów jej zawarcia warto skonsultować się ze specjalistą prawem, aby właściwie zabezpieczyć interesy stron.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
