Art. 390 Kodeksu cywilnego reguluje kwestie związane z umową przedwstępną oraz konsekwencjami niewykonania umowy przyrzeczonej. Zgodnie z pierwszym paragrafem, jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może domagać się naprawienia szkody, jaką poniosła, licząc na realizację umowy. Przepis ten pozwala także na zmianę zakresu odszkodowania ustalonego w umowie przedwstępnej, co daje stronom swobodę w kształtowaniu relacji prawnych. Paragraf drugi przewiduje sytuację, w której umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, zwłaszcza pod względem formy. W takim przypadku strona uprawniona może żądać zawarcia tej umowy, co oznacza prawną możliwość przymuszenia drugiej strony do jej podpisania. Trzeci paragraf określa termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej na jeden rok od dnia, w którym umowa miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się natomiast z upływem roku od prawomocności orzeczenia.
Przepis ma zastosowanie w sytuacjach, gdy jedna ze stron zobowiązała się niewiążąco do zawarcia określonej umowy w przyszłości, a następnie uchyla się od jej zawarcia. Może to dotyczyć np. umowy sprzedaży nieruchomości, najmu czy umowy o dzieło zawieranej w formie przedwstępnej. Rola art. 390 KC jest istotna także wtedy, gdy strony uzgodniły zakres możliwego odszkodowania w umowie przedwstępnej, pozostawiając sobie pole do negocjacji. Dodatkowo, prawo do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej pojawia się w sytuacji, w której umowa przedwstępna jest formalnie zgodna z wymaganiami wiążącymi dla właściwej umowy.
Przykładem zastosowania art. 390 KC może być sytuacja, gdy kupujący i sprzedający zawierają umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, zobowiązując się do podpisania umowy ostatecznej w ciągu trzech miesięcy. Jeśli sprzedający nie stawi się na umówione podpisanie umowy przyrzeczonej, kupujący może domagać się odszkodowania za straty związane np. z utratą innych możliwości inwestycyjnych. Jeżeli umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego (wymaganej dla umowy sprzedaży nieruchomości), kupujący może nawet skierować sprawę do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej, co umożliwia przymuszenie drugiej strony do dopełnienia formalności.
Do częstych błędów związanych z art. 390 KC należy mylenie umowy przedwstępnej z właściwą umową przyrzeczoną oraz niewłaściwe określanie terminów przedawnienia roszczeń. Czasem strony zapominają również o odpowiedniej formie umowy przedwstępnej, co może uniemożliwić dochodzenie żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Ważne jest także, aby rozróżnić sytuacje, w których można domagać się odszkodowania, a kiedy przysługuje roszczenie o zawarcie umowy. Artykuł ten wymaga więc starannego stosowania, zwłaszcza w sprawach dotyczących zobowiązań majątkowych. W przypadku indywidualnych wątpliwości związanych z umową przedwstępną zawsze warto skonsultować się z prawnikiem.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
