Art. 687.

Przepis art. 687 Kodeksu cywilnego reguluje sytuację, gdy najemca lokalu zalega z zapłatą czynszu za przynajmniej dwa pełne okresy płatności. W takiej sytuacji wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania standardowych terminów wypowiedzenia, co oznacza szybsze rozwiązanie umowy niż byłoby to możliwe zwykle. Jednak zanim do tego dojdzie, wynajmujący jest zobowiązany do pisemnego uprzedzenia najemcy oraz udzielenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych należności. Przepis ma na celu ochronę najemcy poprzez danie mu ostatniej szansy na spłatę długu, zanim zostaną podjęte surowsze kroki prawne. Wymóg formy pisemnej ma zapewnić jasność i ewidentność komunikatu oraz umożliwić udokumentowanie tego upomnienia w razie ewentualnych sporów sądowych.

Przepis art. 687 KC znajduje zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca spóźnia się z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy, np. dwa miesiące, dwa kwartały lub inny określony w umowie cykl płatności. Nie dotyczy to pojedynczej, niewielkiej zwłoki ani sytuacji, gdzie okresy są krótsze niż dwa pełne. Ponadto wymagana jest wola wynajmującego do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, czyli skorzystania z uproszczonej formy zerwania najmu. Przymus uprzedzenia najemcy i dania mu dodatkowego terminu do zapłaty stanowi przesłankę proceduralną chroniącą przed nagłym i niespodziewanym dla najemcy rozwiązaniem stosunku najmu.

Przykładowo, wyobraźmy sobie sytuację, w której najemca lokalu mieszkalnego nie reguluje czynszu przez dwa pełne miesiące. Wynajmujący postanawia wypowiedzieć umowę, ale zgodnie z art. 687 KC wysyła pisemne upomnienie, dając najemcy ostatni miesiąc na spłatę zaległości. Jeśli najemca w tym czasie nie ureguluje długu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zwykłych dłuższych terminów wypowiedzenia. Taka procedura chroni interes obu stron: najemca ma szansę na uniknięcie natychmiastowej utraty lokalu, a wynajmujący zabezpiecza swój interes finansowy oraz może skuteczniej egzekwować umowę.

Często popełnianym błędem jest pomijanie przez wynajmującego obowiązku pisemnego uprzedzenia najemcy oraz nieudzielanie dodatkowego terminu na spłatę, co powoduje, że wypowiedzenie może zostać uznane za nieważne. Innym nieporozumieniem jest traktowanie jednej raty czynszu jako spełniającej przesłankę zwłoki dwóch pełnych okresów, co jest sprzeczne z literalnym brzmieniem przepisu. Zdarza się również, że najemcy nie zdają sobie sprawy z prawa wynajmującego do skróconego wypowiedzenia i nie odbierają lub ignorują pisemne upomnienie, co tylko pogarsza ich sytuację. Warto podkreślić, że w indywidualnych przypadkach różne okoliczności faktyczne mogą mieć znaczenie, dlatego dla pewności stosowania przepisów zawartych w art. 687 KC korzystne jest zasięgnięcie porady prawnika specjalizującego się w prawie najmu.