Art. 692.

Artykuł 692 Kodeksu cywilnego reguluje szczególne zasady dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokali mieszkalnych przez nabywcę rzeczy najętej. Przepis wskazuje, że ogólne reguły o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie mają zastosowania do lokali mieszkalnych, z wyjątkiem sytuacji, gdy najemca jeszcze nie objął lokalu. Oznacza to, że jeśli lokal mieszkalny został nabyty przez kogoś innego niż dotychczasowy właściciel, nabywca nie może wypowiedzieć umowy najmu, jeśli najemca już korzysta z lokalu, ale może to zrobić jeśli najemca jeszcze do lokalu nie wprowadził się.

Zasada ta znajduje zastosowanie przede wszystkim przy zmianie właściciela nieruchomości, która jest wynajmowana. Ma to na celu ochronę praw najemcy, który mieszka w lokalu i nie może zostać z niego usunięty z powodu zmiany właściciela. Wyjątek przewidziany w przepisie dotyczy sytuacji, gdy najemca jeszcze nie wszedł w posiadanie lokalu, co oznacza, że umowa najmu nie rozpoczęła się faktycznie lub najemca nie zamieszkał w lokalu – wtedy nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć najem.

Przykładem zastosowania art. 692 KC może być sytuacja, gdy osoba kupuje mieszkanie, które jest wynajmowane przez inną osobę. Jeśli najemca już mieszka w lokalu, nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy. Natomiast jeśli wynajmujący sprzedaje lokal, a osoba wynajmująca jeszcze do niego nie zamieszkała i nie odebrała lokalu, nowy właściciel może wypowiedzieć najem. Sytuacja taka może mieć miejsce na przykład, gdy umowa najmu została zawarta, ale dojście do użytkowania lokalu zostało przesunięte lub opóźnione.

Częstym nieporozumieniem związanym z art. 692 KC jest mylenie prawa nabywcy rzeczy najętej do wypowiedzenia najmu z prawami najemcy. Niektórzy właściciele błędnie uważają, że mogą zawsze wypowiedzieć umowę najmu po zakupie lokalu mieszkalnego. Przepis jednoznacznie podkreśla ochronę najemcy już zamieszkującego lokal. Drugim błędem jest nieprecyzyjne ustalenie, czy najemca faktycznie objął lokal, co może powodować spory. W takich przypadkach istotne są faktyczne okoliczności i dowody. Artykuł 692 KC stanowi więc ważną regulację dla zachowania równowagi między prawami nowych właścicieli a ochroną najemców lokali mieszkalnych. W indywidualnych przypadkach zaleca się skonsultowanie z prawnikiem, który pomoże zinterpretować sytuację zgodnie z przepisem i obowiązującym prawem.