Art. 697.

Artykuł 697 Kodeksu cywilnego stanowi jednoznacznie, że dzierżawca, czyli osoba korzystająca z rzeczy na podstawie umowy dzierżawy, ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania tej rzeczy w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że dzierżawca jest zobowiązany podejmować działania mające na celu przywrócenie i utrzymanie przedmiotu dzierżawy w stanie, który nie pogarsza jego wartości, funkcjonalności czy stanu technicznego względem momentu przekazania. Obowiązek ten z reguły dotyczy napraw bieżących, które są konieczne w toku użytkowania rzeczy i których zaniedbanie mogłoby doprowadzić do dalszego, poważniejszego uszkodzenia lub utraty jej wartości. W żadnym wypadku nie zwalnia to jednak właściciela od konieczności pokrywania kosztów napraw dużych, przewidzianych umową lub przepisami szczególnymi.

Przepis ten ma zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, gdy przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość, lokal mieszkalny, lokal użytkowy lub inne rzeczy trwałe, które zgodnie z umową powinny być utrzymane przez dzierżawcę w określonym stanie. Obowiązek napraw niezbędnych do zachowania stanu rzeczy nie jest przy tym jednorazowy, lecz trwa przez cały czas korzystania z rzeczy na podstawie dzierżawy. Przepis nie reguluje szczegółowo, jakie naprawy są obowiązkowe, pozostawiając to ocenie i ewentualnie uregulowaniom umownym bądź orzecznictwu.

Praktyczny przykład: jeśli osoba dzierżawi mieszkanie, musi ona wykonywać drobne naprawy, takie jak naprawa kranu, naprawa zepsutych klamek czy konserwacja instalacji, które są konieczne, aby mieszkanie nie uległo pogorszeniu. Jeśli zaniedba tych obowiązków, może dojść do sytuacji, w której właściciel będzie mógł domagać się napraw lub nawet rozwiązania umowy dzierżawy. Z kolei większe remonty strukturalne czy inwestycyjne zwykle należą do właściciela, chyba że strony postanowią inaczej.

Częstym nieporozumieniem jest myślenie, że dzierżawca odpowiada za wszelkie naprawy i remonty, także te przekraczające zwykły zakres użytkowania, co nie wynika z art. 697 KC. Innym błędem jest brak rozróżnienia pomiędzy naprawami niezbędnymi, które dzierżawca musi wykonać, a tymi, których koszt powinien ponieść właściciel. Takie rozgraniczenie jest istotne, aby nie doszło do nadmiernego obciążenia dzierżawcy kosztami przewyższającymi jego obowiązki. Artykuł 697 KC tworzy ramy obowiązków dzierżawcy, lecz ostateczne ich zakresy mogą być sprecyzowane w umowie dzierżawy. W przypadku indywidualnych wątpliwości interpretacyjnych lub spornych sytuacji warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić obowiązki w konkretnej sytuacji.