Art. 902².

Art. 902² Kodeksu cywilnego stanowi, że jeśli strony umowy dotyczącej nieruchomości nie postanowią inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za wady tej nieruchomości. Oznacza to, że domyślnie sprzedający lub inny właściciel przekazujący nieruchomość nie odpowiada za ukryte lub jawne wady, które mogą ujawnić się po przekazaniu. Przepis ten wprowadza zasadę swobody umów, pozwalając tym samym stronom na inny kształt odpowiedzialności za wady, jeśli wyrażą taką wolę w umowie. W praktyce oznacza to, że można zawrzeć w umowie zapis, który zmusi właściciela do ponoszenia odpowiedzialności za wady nieruchomości mimo art. 902².

Zastosowanie przepisu ma miejsce w sytuacji przekazywania nieruchomości, czyli najczęściej przy sprzedaży, darowiźnie lub innej formie zmiany właściciela. Obowiązuje on wtedy, gdy strony nie uregulują we własnym zakresie kwestii odpowiedzialności za wady. Istotne jest, aby rozumieć, że ten przepis działa wyłącznie w braku odmiennego ustalenia, stanowiącego wyjątek od tej zasady. Wiedza o tym przepisie jest ważna szczególnie dla kupujących i sprzedających nieruchomości, by świadomie ustalić warunki umowy i uniknąć niekorzystnych niespodzianek.

Na przykład Jan Kowalski sprzedaje swój dom Markowi Nowakowi. Przed podpisaniem umowy strony nie poruszają kwestii odpowiedzialności za wady nieruchomości. Po przekazaniu nieruchomości Marek odkrywa, że instalacja wodna jest uszkodzona i wymaga naprawy. Zgodnie z art. 902² KC Jan nie odpowiada za tę wadę, ponieważ strony nie ustaliły inaczej. Marek nie może więc domagać się od Jana zwrotu kosztów naprawy z tytułu odpowiedzialności za wady. Gdyby jednak umowa zawierała zapis mówiący o odpowiedzialności sprzedającego, sytuacja byłaby inna.

Często zdarza się, że strony mylą domyślny brak odpowiedzialności właściciela za wady z całkowitym brakiem ochrony kupującego. Kolejnym błędem jest nieuwzględnienie możliwości zmiany tej zasady w umowie, co daje stronom swobodę i zabezpiecza interesy. Niekiedy pojawia się nieporozumienie dotyczące tego, które wady obejmuje ten przepis – art. 902² nie określa szczegółowo pojęcia wady, co może wymagać sięgnięcia do innych przepisów lub konsultacji ze specjalistą. Ważne jest więc, by przed zawarciem umowy przemyśleć te kwestie i, w razie wątpliwości, skonsultować się z prawnikiem.

W indywidualnych sytuacjach związanych z wadami nieruchomości zaleca się skontaktowanie z doradcą prawnym, który pomoże właściwie zinterpretować i zastosować art. 902² KC zgodnie z konkretnym stanem faktycznym.