I C 562/19

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 sierpnia 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. w G.

sprawy z powództwa B. T.

przeciwko K. K. (1)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8 900 zł. (osiem tysięcy dziewięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 lipca 2019r do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 124,55 zł. (trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje ściągnięcie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1550,73 zł. (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt złotych siedemdziesiąt trzy grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka;

5.  nakazuje ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 317,62 zł. (trzysta siedemnaście złotych sześćdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka.

Sygnatura akt I C 562/19

UZASADNIENIE

Powódka B. T. wnios ³a pozew przeciwko K. K. (1) prowadz ¹cej dzia ³alnoœæ gospodarcz ¹ pod nazw ¹ BellVederE o zap ³atê kwoty 51.687 z ³ wraz z odsetkami ustawowymi za opóŸnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap ³aty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podnios ³a, ¿e wraz z mê¿em jest w ³aœcicielk ¹ na zasadzie maj ¹tkowej wspólnoœci ma ³¿eñskiej nieruchomoœci po ³o¿onej w G. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku pozwana wraz ze (...) Guz wynajê ³y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoœæ czego zosta ³ sporz ¹dzony protokó ³ zdawczo – odbiorczy. Gdy pozwana rozsta ³a siê ze swoj ¹ wspólniczk ¹ zg ³osi ³a chêæ wynajêcia ca ³ego budynku. Strony nie sporz ¹dzi ³y wówczas protoko ³u zdawczo – odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeœniejsza umowa (...) rozwi ¹zana, a strony zawar ³y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj ¹c ¹ wszystkie czêœci budynku z przeznaczeniem na dzia ³alnoœæ us ³ugow ¹ (parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow ¹ czynsz wynosi ³ 17.000 z ³ miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta ³ rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane. Pozwana dokonywa ³a p ³atnoœci czynszu czêœciami, w niepe ³nej wysokoœci. Ostatniej wp ³aty dokona ³a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoœci wezwañ do zap ³aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p ³atnoœci zaleg ³oœci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia ³a umowê najmu. Pozwana odmówi ³a opuszczenia nieruchomoœci bez podania przyczyny, odsy ³aj ¹c do prawniczki. Za zgod ¹ pozwanej pe ³nomocnik powódki z notariuszem sporz ¹dzili protokó ³ stanu faktycznego nieruchomoœci. W trakcie tych czynnoœci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opuœcili nieruchomoœæ oddalaj ¹c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj ¹c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta ³y otwarte, wobec czego powódka zarz ¹dzi ³a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê ³a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi ³a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow ¹ powinny zostaæ usuniête. Powódka, celem ustalenia wysokoœci szkody i wartoœci prac koniecznych, zleci ³a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr ¹ koszt ten wynosi 51.687 z ³. Zdaniem powódki odpowiedzialnoœæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu.

(pozew, k. 3-9)

Pozwana wnios ³a o oddalenie powództwa w ca ³oœci. Pozwana zwróci ³a uwagê na rozbie¿noœæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoœci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn ¹trz budynku, koniecznoœci poprawienia g ³adzi na œcianach. Do dnia 4 paŸdziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by ³o konfliktów. Dopiero, gdy dosz ³o do zalania apartamentów i pozwana musia ³a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoœci do stanu poprzedniego to powódka – wbrew wczeœniejszemu zobowi ¹zaniu – nie pokry ³a kosztów naprawy. Nadto, gdy dosz ³o do przywrócenia nieruchomoœci do stanu u¿ywalnoœci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz ³o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by ³o spowodowane budow ¹ na s ¹siedniej nieruchomoœci i uniemo¿liwi ³o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d ³ugi czas i zmusi ³o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst ¹pi ³y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by ³a informowana. Zgodnie z umow ¹ pozwana by ³a zobowi ¹zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci ¹¿aj ¹ najemców, a gruntowny remont nieruchomoœci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿ ¹. Pozwana inwestowa ³a w ³asne œrodki w dobrej wierze, licz ¹c na ich póŸniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap ³aty i postawa powódki œwiadczy ³y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan ¹ w b ³¹d. W zwi ¹zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa ³a powódkê i jej mê¿a do zap ³aty kwoty 56.080 z ³ w terminie 7 dni tytu ³em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed ³o¿enia dokumentów zwi ¹zanych z przegl ¹dami. Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr ¹ci ³a przys ³uguj ¹c ¹ jej wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci ¹ powódki. Pozwana wskaza ³a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona ³a prace remontowe o wartoœci 4.607 z ³, a nastêpnie potr ¹ci ³a wierzytelnoœæ o zwrot kosztów z wierzytelnoœci ¹ powódki z tytu ³u czynszu w kwocie 5.420 z ³. Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona ³a kolejne prace remontowe o wartoœci 47.032 z ³ i dokona ³a potr ¹cenia z wierzytelnoœci ¹ powódki w kwocie 813 z ³. W zwi ¹zku z tym, wobec dokonanych potr ¹ceñ to powódka pozostaje d ³u¿niczk ¹ pozwanej. Pozwana zakwestionowa ³a tak¿e skutecznoœæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

(odpowiedŸ na pozew, k. 70-77)

(...) stan faktyczny:

W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku (...) T. (jako wynajmuj ¹c ¹) (...) K. i jej wspólniczk ¹ (jako najemcami) zosta ³a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by ³o pierwsze piêtro budynku (...)¿onego na nieruchomoœci w G. przy ul. (...) P. 14. Przy zawarciu umowy strony sporz ¹dzi ³y protokó ³ zdawczo – odbiorczy, w którym opisa ³y stan przedmiotu najmu, wskazuj ¹c w nim, ¿e:

- salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod ³oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma ³e okna sprawne i bez zniszczeñ, œciany, sufit, oœwietlenie w stanie bardzo dobrym,

- kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki,

- pokój z balkonem z dwoma oknami, œciany i oœwietlenie w stanie idealnym,

- trzeci pokój – dwa okna, œciany w stanie bardzo dobrym,

- ³azienka – umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry,

- pod ³oga w ca ³ym lokalu z wyj ¹tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny.

Wskazano te¿ na nastêpuj ¹ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl ¹du.

(dowód: protokó ³ zdawczo – odbiorczy z dnia 23 wrzeœnia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p ³yta CD k. 183, przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

W dniu 1 lutego 2017 roku (...) T. (jako wynajmuj ¹c ¹) (...) K. (jako najemc ¹) zosta ³a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by ³a nieruchomoœæ po ³o¿ona w G. przy ul. (...) P. 14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego (...) Rejonowy w G. prowadzi ksiêgê wieczyst ¹ nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie dzia ³alnoœci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast ¹pi ³o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko ³ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi ¹ za ³¹cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by ³ zobowi ¹zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow ¹ i powszechnie obowi ¹zuj ¹cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj ¹cego zmian nara¿aj ¹cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz ¹cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj ¹cym poza zu¿ycie bêd ¹ce wynikiem prawid ³owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci ¹¿aj ¹ najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7). (...) na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿ ¹ siê konieczne dla prowadzonej dzia ³alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta ³ych lokalu (...)cznie z pod ³og ¹ (§ 4 ust. 1). Nadto, najemca mia ³ prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed ³ug w ³asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi ¹zany by ³ zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi ³ on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd ¹ce nastêpstwem prawid ³owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona ³ najemca, wynajmuj ¹cy móg ³ zatrzymaæ za zap ³at ¹ sumy odpowiadaj ¹cej wartoœci dokonanego ulepszenia b ¹dŸ ¿ ¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4).

(dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16)

W momencie zawarcia umowy najmu lokale (...)¿one na I. i II. piêtrze budynku (...) wykoñczone i umeblowane. W obu lokalach (...) siê lodówki, zmywarki, p ³yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by ³ tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by ³y nowe. £azienki w obu lokalach (...) wy ³o¿one kamieniem (na pod ³odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety. (...) zosta ³y wykonane na wymiar. W obu mieszkaniach (...) po ³o¿one panele pod ³ogowe, listwy przypod ³ogowe, za ³o¿one zosta ³y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta ³o oœwietlenie.

(dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p ³yta CD k. 183, przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

Strony zawar ³y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi ¹zuje siê usun ¹æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun ¹æ zacieki wewn ¹trz budynku, zdemontowaæ istniej ¹c ¹ izolacjê na tarasie i wykonaæ now ¹, prze ³o¿yæ kostkê brukow ¹ na ca ³ej posesji, poprawiæ g ³adzie na œcianach wewnêtrznych.

(dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania œ (...) T., p ³yta CD k. 185, przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

Zacieki, o jakich mowa w aneksie (...) siê pomieszczeniach gospodarczych, kot ³owni, schowku, ³azience na parterze.

(dowód: przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

W dniu 18 paŸdziernika 2017 roku pozwana zg ³osi ³a Towarzystwu (...) S.A. z siedzib ¹ w W., roszczenie o wyp ³atê odszkodowania za szkodê spowodowan ¹ zalaniem jednego z lokali w dniu 4 paŸdziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia „Bezpieczny dom plus”. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta ³o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj ¹ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod ³ogowych oraz listew przypod ³ogowych na d ³ugoœci œcian, prawdopodobne nasi ¹kniêcie œcian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg ³a zmywarka (koniecznoœæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoœæ osuszania). (...) z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna ³ pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z ³.

(dowód: akta szkody, p ³yta CD k. 241)

Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe ³nomocnik pozwanej wezwa ³ Powszechny (...) S.A. z siedzib ¹ w W. – z którym osoba wskazana jako sprawca szkody - R. S. mia ³a zawart ¹ umowê ubezpieczenia (...) – do zap ³aty kwoty 31.270,82 z ³ tytu ³em naprawienia szkody zwi ¹zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj ¹cym na zalaniu wod ¹ z glin ¹ pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg ³a pod ³oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p ³yta gipsowa, sofa, fotele, p ³yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treœci zg ³oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by ³o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie œcian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym – pod ³oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p ³yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p ³yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj ¹c ¹ i osadzaj ¹c ¹ siê wszêdzie parê wodn ¹, zniszczone glify okienne i czêœæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia.

(...) z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa ³ o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj ¹c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi ³o, aby do zalania lokalu (...) w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿ ¹cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia ³ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu œwiadcz ¹cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan ¹ jako poszkodowana.

(dowód: akta szkody (...) nr (...), k. 235)

Nadto, pozwana zg ³osi ³a szkodê zwi ¹zan ¹ z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 roku Towarzystwu (...) S.A. z siedzib ¹ w W., domagaj ¹c siê wyp ³aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia „Nowy MiŒ”. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza ³a R. S. a wysokoœæ szkody oszacowa ³a na kwotê oko ³o 36.000 z ³. Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna ³ i wyp ³aci ³ pozwanej odszkodowanie w ³¹cznej kwocie 4.800 z ³.

(dowód: akta szkody nr 099- (...), p ³yta CD k. 243)

W 2018 roku najemca dokonywa ³ zap ³aty czynszu czêœciami i w niepe ³nej wysokoœci, co spowodowa ³o powstanie zad ³u¿enia.

(dowód: przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

W wiadomoœci e – mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia ³a powódkê, ¿e zap ³aci zaleg ³oœci w op ³atach czynszowych po uzyskaniu p ³atnoœci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opóŸnienie p ³atnoœci wp ³yw ma sprawa zwi ¹zana z zalaniem salonu przez s ¹siada i w zwi ¹zku z tym pozwana poprosi ³a w ³aœcicieli nieruchomoœci o przes ³anie podpisanych dokumentów zwi ¹zanych z cesj ¹ odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza ³a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzeœnia 2018r. apartamenty zostan ¹ doprowadzone do stanu pierwotnego.

(dowód: wydruk wiadomoœci e – mail, k. 147-149)

Powódka odmówi ³a podpisania dokumentów zwi ¹zanych z cesj ¹ roszczeñ odszkodowawczych.

(dowód: przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298, przes ³uchanie pozwanej K. K. (1), p ³yta CD, k. 298)

W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy ³a pozwanej K. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj ¹c, ¿e w przeciwnym razie lokale (...) przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg ³ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza ³a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e – mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan ¹ ekipy remontowej.

(dowód: protokó ³ z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31)

W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s ¹dowy przy (...) Rejonowym w G. sporz ¹dzi ³ protokó ³ stanu faktycznego, w którym stwierdzi ³ m.in., ¿e po wejœciu do lokalu stwierdzono, ¿e œciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega ³o na wybiciu otworu w p ³ycie karton gips.

(dowód: protokó ³ z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a)

W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuœci ³a czêœæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoœci pozwana zabra ³a meble, w tym sofê, stó ³ jadalny z szeœcioma krzes ³ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe ³ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze ³ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy.

(dowód: zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, zeznania œwiadka A. K. (1), p ³yta CD k. 298, przes ³uchanie pozwanej K. K. (1), p ³yta CD, k. 298)

W trakcie u¿ytkowania nieruchomoœci najemca wyniós ³ z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê.

(dowód: protokó ³ przes ³uchania P. (...) w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó ³ przes ³uchania œwiadka K. K. (1) w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, przes ³uchanie pozwanej K. K. (1), p ³yta CD, k. 298)

W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoœci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s ¹dowy przy (...) Rejonowym w G. dorêczy ³ pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie – wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania – nakaza ³ przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi ³ powódkê w posiadanie. Komornik sporz ¹dzi ³ wówczas protokó ³ na okolicznoœæ stanu lokalu, a tak¿e wykona ³ dokumentacj ¹ zdjêciow ¹ i nagranie audio – wideo.

(dowód: protokó ³ z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania œ (...) T., p ³yta CD k. 185)

Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemu R. G. (1) sporz ¹dzenie oceny technicznej inwentaryzuj ¹cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa ^{3 31}czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z ³.

(dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œwiadka R. G. (1), p ³yta CD k. 216)

Powódka ponios ³a koszty zwi ¹zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw ¹ ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk ³adaniem szafek, monta¿em gniazdek w ³¹cznej kwocie 19.320 z ³. Nadto, ponios ³a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z ³.

(dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64)

W wyniku nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan ¹ wynajmuj ¹ca ponios ³a szkodê w postaci:

- na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik œciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod ³ogowej, brak jednej ¿arówki w oœwietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj ¹ca przy schodach;

- na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci ¹gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó ³ki wisz ¹cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p ³yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w œcianach po ko ³kach mocuj ¹cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj ¹cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p ³yty dennej w szafce podumywalkowej w ³azience, brak uchwytu na papier toaletowy w ³azience, zniszczone skrzyd ³o drzwi wewnêtrznych do wc;

- na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych ³azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w ³azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w œcianie po ko ³kach mocuj ¹cych i otwór pod nimi,

- na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejœciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona œciana z p ³yt kartonowo – gipsowych, pozostawione ruchomoœci i œmieci,

- na klatce schodowej: uszkodzona œcianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419, czêœciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œ (...) T., p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka £ukasza S., p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p ³yta CD k. 185, zeznania œwiadka R. G. (1), p ³yta CD k. 216, czêœciowo zeznania œwiadka P. (...), k. 256v-257v, czêœciowo przes ³uchanie pozwanej K. K. (1), p ³yta CD, k. 298, przes ³uchanie powódki B. T., p ³yta CD k. 298)

Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali w G. przy ul. (...), wyrz ¹dzonej przez pozwan ¹ i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa ³:

- dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych;

- wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych;

- zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych;

- zakup i monta¿ listwy maskuj ¹cej przy schodach;

- przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw ¹ rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby;

- zamurowanie przebiæ w œcianach o gruboœci ½ ceg ³y;

- wymianê listew przyœciennych z (...);

- wymianê p ³yty dennej szuflady podumywalkowej;

- zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy;

- zakup skrzyde ³ drzwiowych p ³ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe ³nych;

- zakup i monta¿ œcianki bocznej z szyby przy natrysku;

- szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi;

- uzupe ³nienie ok ³adzin z p ³yt gipsowo – kartonowych œcianek dzia ³owych i przedœcianek;

- demonta¿ tablic rozdzielczych;

- uzupe ³nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo – wapiennej na œcianach;

- umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej;

- zakup lodówki z zamra¿ark ¹ z monta¿em w zabudowie;

- usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p ³yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków;

- koszt zu¿ycia niezbêdnych œrodków czystoœci;

- usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoœci;

- dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb ¹ emulsyjn ¹ z przygotowaniem powierzchni;

- wywóz materia ³ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj ¹.

Wartoœæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z ³ brutto.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa ³a powódkê do zap ³aty kwoty 4.607 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj ¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst ¹pi ³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z ³o¿y ³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap ³aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82)

Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa ³a powódkê do zap ³aty kwoty 56.080 z ³ tytu ³em zwrotu równowartoœci dotychczas wykonanych przez ni ¹ prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk ³ada ³y siê: koszty zwi ¹zane z ci ¹g ³ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd ³u¿ budynku, koszty zwi ¹zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn ¹ wejœciow ¹ do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod ³o¿em, ponownym po ³o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi ¹zane z ci ¹g ³ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni ¹ 2017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep ³ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania œcian.

(dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93)

Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy ³a, ¿e dokonuje potr ¹cenia przys ³uguj ¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 56.080 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci ¹ powódki w kwocie 61.500 z ³ z tytu ³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr ¹ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa ³a powódkê do zap ³aty kwoty 4.607 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj ¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst ¹pi ³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z ³o¿y ³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa ³a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt – zgodnie z za ³¹czonym wykazem – mia ³ wynosiæ 47.032 z ³.

(dowód: wezwanie do zap ³aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90)

Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy ³a, ¿e dokonuje potr ¹cenia przys ³uguj ¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 4.607 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci ¹ powódki w kwocie 5.420 z ³ z tytu ³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr ¹ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80)

Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa ³a powódkê do zap ³aty kwoty 47.032 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj ¹c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst ¹pi ³a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z ³o¿y ³a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap ³aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79)

Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana oœwiadczy ³a, ¿e dokonuje potr ¹cenia przys ³uguj ¹cej jej wierzytelnoœci w kwocie 47.032 z ³ z tytu ³u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci ¹ powódki w kwocie 813 z ³ z tytu ³u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr ¹ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78)

(...)¿y ³, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œ (...) T., £ukasza S., A. (...), M. £ojewskiej, J. Œwiderskiej, R. G. (1), P. (...), A. K. (1), dowodu z przes ³uchania stron, a tak¿e dowodu z opinii (...) s ¹dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed ³o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko ³u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku, faktur VAT (...) poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc. P.œliæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza ³a w myœl art. 253 kpc ani nawet nie twierdzi ³a, ¿e wymienione dokumenty nie s ¹ autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz ¹ od osób wymienionych jako ich wystawcy. (...) z urzêdu nie doszuka ³ siê ¿adnych okolicznoœci mog ¹cych wzbudzaæ w ¹tpliwoœci co do ich autentycznoœci czy wiarygodnoœci.

Jeœli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoœci osobowego materia ³u dowodowego, to (...) zeznaniom œ (...) T., £ukasza S., A. (...) i M. £ojewskiej odnoœnie stanu nieruchomoœci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych œwiadków by ³y ze sob ¹ w przewa¿aj ¹cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a ³o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz ¹cym stanu nieruchomoœci z daty oddania jej w najem koreluj ¹ z treœci ¹ protoko ³u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016r., a tak¿e treœci ¹ aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoœci z daty jej wydania przez najemcê z treœci ¹ protoko ³u sporz ¹dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoœci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treœci ¹ dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcê R. G. (1).

Jeœli natomiast chodzi o zeznania œwiadka J. Œwiderskiej, to mia ³a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanu lokalu (...)¿onego na parterze, gdzie mieœci ³ siê salon fryzjerski. Œwiadek opisa ³a stan tego lokalu jako „normalny”, wskazuj ¹c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem (...), nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania œwiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treœci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po ³o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia ³y zacieki, które mog ³y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu.

Z kolei, œwiadek R. G. (1) wskaza ³, ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoœci w 2019 roku sporz ¹dzi ³ dokumentacjê fotograficzn ¹, która przedstawia ³a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjaœni ³, ¿e przy sporz ¹dzeniu opinii nie uwzglêdni ³ szkód zwi ¹zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi ¹zanych z eksploatacj ¹ nieruchomoœci przez pozwan ¹. W ocenie (...) nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz ¹dzona przez œwiadka dokumentacja fotograficzna zosta ³a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia ³a stanu nieruchomoœci z 2019 roku. (...)¿y ³a ona tak¿e bieg ³ej s ¹dowej jako materia ³ pogl ¹dowy do wyceny szkody. Jednak odnoœnie zeznañ œwiadka dotycz ¹cych nieuwzglêdnienia szkód zwi ¹zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaœniæ, ¿e sporz ¹dzaj ¹c ekspertyzê œwiadek nie uwzglêdni ³ jedynie szkód zwi ¹zanych z nieprawid ³owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona ³ rozró¿nienia szkód powsta ³ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta ³ych w wyniku nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan ¹. Z.¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj ¹c ustaleñ w zakresie wysokoœci poniesionej szkody (...) nie opiera ³ siê na wycenie sporz ¹dzonej przez œwiadka, lecz na opinii (...) s ¹dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn ¹ ze stron niniejszego procesu – mog ³a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoœæ szkody. Nadto, bieg ³a E. C. w swojej opinii (...) szereg nieœcis ³oœci w ekspertyzie œwiadka, a tak¿e wskaza ³a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê.

W czêœci na wiarê zas ³ugiwa ³y zeznania œwiadka P. (...). W ocenie (...) nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ œwiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoœci opuszczenia nieruchomoœci przez pozwan ¹. Nadto, œwiadek potwierdzi ³, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta ³a st ³uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w œcianie. Nadto, œwiadek wskazywa ³, ¿e kilkukrotnie dosz ³o do zalania pomieszczeñ znajduj ¹cych siê w budynku (...) przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treœci ¹ dokumentów znajduj ¹cych siê w aktach szkody. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ œwiadek bêd ¹cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy ³ istnieniu wielu szkód, które jednak w œwietle zebranego materia ³u dowodowego nale¿a ³o uznaæ za udowodnione, przy czêœci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa ³, by powsta ³y wskutek nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan ¹. W tym zakresie niew ¹tpliwie zeznania œwiadka nie zas ³ugiwa ³y na wiarê.

W. znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia ³y zeznania œwiadka A. K. (2), która jedynie wskaza ³a, ¿e pomaga ³a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoœci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, œwiadek nie pamiêta ³a stanu nieruchomoœci (poza zniszczonymi drzwiami do ³azienki) ani nie potrafi ³a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta ³y przez pozwan ¹ zabrane, a jakie pozostawione.

Jeœli chodzi o zeznania stron to (...) im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj ¹ one z pozosta ³ymi dowodami w sprawie, które (...) za niew ¹tpliwie wiarygodne. W zwi ¹zku z tym nie by ³o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoœci zeznaniom powódki B. T. odnoœnie stanu nieruchomoœci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoœci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj ¹ z zeznaniami œwiadków, a tak¿e znajduj ¹ odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej. O.œcie odmienn ¹ kwesti ¹ by ³ zwi ¹zek ujawnionych szkód z nieprawid ³owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa ³a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak (...) opinii (...), która rozró¿ni ³a szkody bêd ¹ce skutkiem nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta ³ych w wyniku zalania. W czêœci (...) tak¿e na zeznaniach pozwanej. O.œnie stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy istotne by ³y zeznania dotycz ¹ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj ¹ z zeznaniami œwiadka £ukasza S.. Nadto, pozwana przyzna ³a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta ³y przez ni ¹ uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi ³ dziurê w œcianie w celu pod ³¹czenia pr ¹du. Pozwana potwierdzi ³a tak¿e, ¿e wynios ³a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg ³y uszkodzeniu. Natomiast za ca ³kowicie go ³os ³owne nale¿a ³o uznaæ zeznania pozwanej odnoœnie poniesionych przez ni ¹ prac remontowych i nak ³adów, albowiem nie przed ³o¿y ³a na tê okolicznoœæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza ³by poniesienie takich wydatków.

Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) tak¿e opiniê bieg ³ej s ¹dowej z zakresu budownictwa El¿biety C.. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowa opinia (...) sporz ¹dzona przez osobê posiadaj ¹c ¹ odpowiedni ¹ wiedzê fachow ¹, jest jasna a po jej uzupe ³nieniu nie budzi ¿adnych w ¹tpliwoœci w œwietle zasad doœwiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. (...) na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte w opinii (...) stanowcze i zosta ³y nale¿ycie umotywowane. Nadto, w opiniach (...) bieg ³a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj ¹cy odnios ³a siê do wszystkich zarzutów zg ³oszonych przez stronê powodow ¹, o czym - dla jasnoœci wywodu - szczegó ³owo mowa bêdzie w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia. W zwi ¹zku z powy¿ (...), ¿e opinia (...)¿ona przez bieg ³¹ El¿bietê C. jest kompletna i zupe ³na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wobec tego, na podstawie (...) § 1 pkt 5 kpc (...) dowód z opinii innego bieg ³ego, uznaj ¹c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi ³oby jedynie do nieuzasadnionego przed ³u¿enia niniejszego postêpowania.

W niniejszej sprawie powódka domaga ³a siê od pozwanej zap ³aty kwoty 51.687 z ³ tytu ³em naprawienia szkody wyrz ¹dzonej przez najemcê. P. prawn ¹ powództwa stanowi ³ art. 471 kc w zw. z art. 675 § 1 kc. Zgodnie z treœci ¹ art. 471 kc d ³u¿nik obowi ¹zany jest do naprawienia szkody wynik ³ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi ¹zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoœci, za które d ³u¿nik odpowiedzialnoœci nie ponosi. Stosownie do treœci art. 675 § 1 kc po zakoñczeniu najmu najemca obowi ¹zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoœci za zu¿ycie rzeczy bêd ¹ce nastêpstwem prawid ³owego u¿ywania. Jako alternatywn ¹ podstawê powo ³ano art. 415 kc dotycz ¹cy deliktu.

P.œliæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj ¹cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa ³a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj ¹ dla jej zu¿ycia w wyniku prawid ³owego u¿ywania, oznaczaj ¹cego u¿ywanie w sposób okreœlony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj ¹cy w ³aœciwoœciom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd ¹ce nastêpstwem prawid ³owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoœci (art. 675 § 1 kc). Jego odpowiedzialnoœæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych (art. 471 kc), jest zwi ¹zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid ³owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa ³ prawid ³owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA w G. z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16, L.). W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona ³y modyfikacji zasad odpowiedzialnoœci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg ³y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi ¹zany by ³ zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi ³ on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd ¹ce nastêpstwem prawid ³owego u¿ytkowania.

W œwietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuœci ³ siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci ³ przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj ¹ zakres „zu¿ycia bêd ¹cego nastêpstwem prawid ³owego u¿ywania” nale¿a ³o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoœæ zosta ³a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi ³o sporu, ¿e pocz ¹tkowo pozwana by ³a najemc ¹ jedynie czêœci nieruchomoœci, tj. pomieszczeñ znajduj ¹cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeœniu 2016 roku zosta ³ przez strony stwierdzony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar ³y kolejn ¹ umowê, której przedmiotem by ³a tym razem ca ³a nieruchomoœæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz ¹dzi ³y kolejnego protoko ³u, stwierdzaj ¹c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast ¹pi ³o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko ³ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi ¹ za ³¹cznik do umowy. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoœci w dacie oddania jej w najem, zgodnie z art. 675 § 3 kc, domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta ³ wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym (art. 234 kpc). Przepis ten koresponduje z treœci ¹ art. 662 kc, z którego wynika m.in. obowi ¹zek wynajmuj ¹cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a ³o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa ³ ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta ³ jej wydany w stanie dobrym. (...), przy okreœleniu stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy nale¿a ³o mieæ na wzglêdzie treœæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi ¹za ³a siê do usuniêcia istniej ¹cych ju¿ usterek tj. zobowi ¹za ³a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun ¹æ zacieki wewn ¹trz budynku, zdemontowaæ istniej ¹c ¹ izolacjê na tarasie i wykonaæ now ¹, prze ³o¿yæ kostkê brukow ¹ na ca ³ej posesji, poprawiæ g ³adzie na œcianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu. Ponadto, w treœci protoko ³u z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl ¹du. Na podstawie zeznañ œwiadka £ukasza S., a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a ³o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionych lokali (...) siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta ³ uzupe ³niony przez wynajmuj ¹cego). Strona pozwana nie zdo ³a ³a udowodniæ, choæ – jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa ³ ciê¿ar dowodu – ¿e istnia ³y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy.

(...)¿sze, w dalszej kolejnoœci nale¿a ³o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan ¹. P.œliæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoœci nie nast ¹pi ³ jednorazowo, lecz czêœciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z ³o¿eniu oœwiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz ³a w posiadanie pomieszczeñ po ³o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku – jak wynika z zeznañ œwiadka A. K. (2) oraz zeznañ pozwanej – najemczyni mia ³a opró¿niæ pozosta ³e pomieszczenia, przy czym nie nast ¹pi ³o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz ³a w posiadanie pomieszczeñ po ³o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika. (...) stan nieruchomoœci z daty zwrotu przedmiotu najmu (...) na dowodach z zeznañ œwiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz ¹dzonej przez rzeczoznawcê R. G. (1), zapisach protoko ³ów sporz ¹dzonych przez Komornika s ¹dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio – wideo z czynnoœci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ na opinii (...) s ¹dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) zakres szkody, zgodnie z opini ¹ bieg ³ej. W ocenie (...)¿a ³o pomin ¹æ szkody powsta ³e w wyniku zalania nieruchomoœci, bêd ¹cej przedmiotem najmu. Z. nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przy ul. (...) œwiadcz ¹ dokumenty sporz ¹dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoœci protoko ³y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta ³ych wskutek zalania. W swojej opinii (...) oddzieli ³a szkody bêd ¹ce nastêpstwem dzia ³añ b ¹dŸ zaniechañ najemcy sprzecznych z umow ¹ od szkód wynikaj ¹cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi ¹zek dba ³oœci o to, by przedmiot najmu istnia ³ i by ³ przydatny do umówionego u¿ytku, obci ¹¿a wynajmuj ¹cego (art. 662 § 1 kc). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci ¹¿aj ¹cych najemcy,

nie ma on obowi ¹zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w (...) z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19, L.). (...) ogólnej zasady wyra¿onej w art. 675 § 1 kc - ci ¹¿ ¹cy na najemcy obowi ¹zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie. Przepis art. 675 kc jest norm ¹ o charakterze wzglêdnie obowi ¹zuj ¹cym i strony mog ¹ objête nim kwestie, dzia ³aj ¹c w granicach przyznanej treœci ¹ art. 353[1] kc swobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W œwietle art. 473 § 1 kc d ³u¿nik mo¿e przez umowê przyj ¹æ odpowiedzialnoœæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi ¹zania z powodu oznaczonych okolicznoœci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoœci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoœci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog ¹ interpretacji uzupe ³niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w ¹tpliwoœci co do treœci umowy nale¿y t ³umaczyæ na niekorzyœæ strony, która zredagowa ³a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe ³nych postanowieñ, nie podlegaj ¹cych usuniêciu w drodze (...) (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 paŸdziernika 2012 roku, V ACa 697/11, L.). Zatem, w œwietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by ³by zobowi ¹zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by ³a ona nastêpstwem okolicznoœci, za które ponosi odpowiedzialnoœæ (art. 471 kc). Drugim, gdyby przyj ¹³ w drodze umowy (...) odpowiedzialnoœæ odszkodowawcz ¹ (art. 473 kc). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza ³a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ. J.œnie nale¿a ³o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj ¹cym spoczywa obowi ¹zek dbania, o to, by przedmiot najmu by ³ przydatny do umówionego u¿ytku, a w œwietle zgromadzonego materia ³u dowodowego nie budzi w ¹tpliwoœci, ¿e sprzêty, które by ³y przyczyn ¹ zalania (np. zmywarka) zosta ³y dostarczone przez wynajmuj ¹cego. W tych okolicznoœciach, poza zakresem odpowiedzialnoœci najemcy pozostawa ³y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd ¹cych przedmiotem najmu.

W opinii (...) – zgodnie z zakreœlon ¹ tez ¹ dowodow ¹ – uwzglêdni ³a zatem tylko te szkody, które istnia ³y w dacie zakoñczenia najmu i by ³y spowodowane niew ³aœciwym, sprzecznym z umow ¹ postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa ³y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. W opinii (...) szczegó ³owo wymieni ³a wszelkie szkody spe ³niaj ¹ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreœli ³a wysokoœæ szkody na kwotê 8.900 z ³. Strona powodowa jednak zakwestionowa ³a opiniê niemal w ca ³oœci. W ocenie (...) – wobec wyjaœnieñ bieg ³ej zawartych w dwóch opiniach (...) – zarzuty podniesione przez stronê powodow ¹ nale¿a ³o uznaæ za nieuzasadnione. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoœci powódka zarzuci ³a bieg ³ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoœci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi ¹zek przeprowadzenia oglêdzin wynika ³ bezpoœrednio z treœci postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii (...). J.œnie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika ³a m.in. z koniecznoœci wykonania przez bieg ³¹ stosownych pomiarów, na podstawie których mog ³aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj ¹c ¹ naprawom tynkarskim czy pracom malarskim). P.¿sze by ³o tym bardziej uzasadnione, i¿ – jak wskaza ³a bieg ³a – rzeczoznawca wykonuj ¹cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona ³ ¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa ³ pe ³nomocnik powódki zadaniem bieg ³ego nie by ³a wy ³¹cznie weryfikacja prawid ³owoœci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R. G., lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do ³¹cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas ¹dow ¹ i powo ³uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêœæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk ³ada ekspertyzê z intencj ¹ uznania jej przez s ¹d za dowód w sprawie, wówczas istniej ¹ podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. (...) opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j ¹ podpisa ³a, wyrazi ³a zawarty w niej pogl ¹d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoœci z prawd ¹ zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09, L.). Oznacza to, ¿e taka pozas ¹dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej. Z.¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia ³y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by ³o oprzeæ ustaleñ odnoœnie zakresu szkody wy ³¹cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona ³ rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj ¹cymi z nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan ¹ i zniszczeniami bêd ¹cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione (...) zarzuty podniesione przez pe ³nomocnika powódki odnoœnie wkroczenia przez bieg ³¹ w kompetencjê zastrze¿on ¹ dla (...) i dokonywanie przez ni ¹ ustaleñ faktycznych. Z.¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg ³ej by ³o ustalenie zakresu szkody, wynikaj ¹cego tylko z nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia ³a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj ¹ z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ œwiadków. Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoœci, skoro pozwana kwestionowa ³a zakres szkody, a jednoczeœnie wnosi ³a o dopuszczenie dowodu z opinii (...). (...) w niniejszej sprawie nie by ³o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe ³nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnoœnie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena.

O.œnie zarzutu dotycz ¹cego pominiêcia przez bieg ³¹ kosztów wynikaj ¹cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a ³o podzieliæ wyjaœnienia bieg ³ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by ³y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by ³y inne, co powodowa ³o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca ³ego przedsiêwziêcia. Z.¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre spoœród prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by ³y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog ³y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach.

Strona powodowa wnosi ³a tak¿e zarzuty dotycz ¹ce wyceny poszczególnych prac. O.œnie prac elektrycznych powódka zarzuci ³a, ¿e wycena jest niepe ³na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg ³a wskaza ³a, ¿e ustalony przez ni ¹ koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak ¹ powo ³uje siê strona powodowa (133 z ³). Powódka zarzuci ³a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi ¹zanych z monta¿em listew przypod ³ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg ³a wskaza ³a, ¿e taka pozycja nie by ³a tak¿e uwzglêdniona w opinii R. G. (1). Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz ¹ca mo¿liwoœci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg ³a pominê ³a tak¿e koszty zwi ¹zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa ³a przyjêt ¹ przez bieg ³¹ powierzchniê do przetarcia. Jak wynika z opinii (...) bieg ³a wy¿ej wskazan ¹ powierzchniê przyjê ³a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj ¹c miejsca po ko ³kach mocuj ¹cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj ¹cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni ³a zamurowanie dwóch otworów w œcianie na drugiej kondygnacji. (...), ¿e tak¿e w opinii R. G. brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów. Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy (...) zosta ³a skalkulowana bez ceny monta¿u b ¹dŸ kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza ³a bieg ³a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia ³ami. Powódka zarzuci ³a równie¿, ¿e bieg ³a b ³êdnie wyceni ³a wymianê p ³yty dennej szuflady, nie uwzglêdni ³a kosztów zwi ¹zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bieta C. wyjaœni ³a, ¿e kalkulacja wymiany p ³yty dennej zosta ³a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela (...), a zatem w oparciu o stawki rynkowe. (...) przy tym, ¿e koszt wskazany przez R. G. zosta ³ przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b ¹dŸ wymiany. Zdaniem powódki bieg ³a nie uwzglêdni ³a równie¿ koniecznoœci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwi firmy (...) wynosi 800 z ³. (...) jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni ¹ koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia ³ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z ³). J.œnie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi ³a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza ³by, ¿e koszt monta¿u drzwi by ³ wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa ³a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci ³a bieg ³ej, ¿e nie uwzglêdni ³a, ¿e szyba powinna spe ³niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa ³a koszt wymiany szyby. (...)œni ³a, ¿e przyjêty przez ni ¹ koszt zosta ³ skalkulowany dla bocznej œcianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe ³nia normy bezpieczeñstwa. (...) w ekspertyzie R. G. koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg ³¹. Z kolei nak ³ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd ³a okiennego. W ocenie powódki bieg ³a przyjê ³a arbitralnie powierzchniê p ³yt kartonowo – gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa ³a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoœci równania ca ³ych powierzchni œcian) i ich wycenê. P.œliæ nale¿y, i¿ argumentacja pe ³nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoœæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoœci, wskazuj ¹c, ¿e wszystkie dane podane s ¹ w opinii R. G., który nie przeprowadzi ³ ¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg ³ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy ³¹cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi ³a bieg ³ej dokonanie oglêdzin nieruchomoœci, zgodnie z tez ¹ dowodow ¹. Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia ³añ. Natomiast, ¿ ¹danie pe ³nomocnika powódki, aby bieg ³a opiera ³a siê wy ³¹cznie na opinii prywatnej, która zosta ³a wykonana w sposób doœæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt ¹ bieg ³a kilkukrotnie zwróci ³a uwagê w opiniach (...), jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w ¹tpliwoœciach co do prawid ³owoœci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast – jak wyjaœni ³a bieg ³a – powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta ³y przez ni ¹ wyliczone na podstawie znajduj ¹cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji. Z kolei, wycena prac zosta ³a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez (...), a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios ³a, ¿e nie wiadomo, jakie dok ³adnie bieg ³a uwzglêdni ³a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci ³a bieg ³ej, ¿e nie uwzglêdni ³a koniecznoœci wykonania kompleksowej us ³ug elektrycznej i us ³ug specjalisty od central alarmowych. W opinii (...) bieg ³a wyjaœni ³a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj ¹ demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie œciany. J.œnie, wskaza ³a, ¿e R. G. bez uzasadnienia przyj ¹³ koniecznoœæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia ³a jedynie koniecznoœæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta ³y zniszczone. Nadto, powódka wskaza ³a, ¿e nie do ³¹czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu œrodków czystoœci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoœci. Jednak jak wskaza ³a bieg ³a wszelkie uwzglêdnione przez ni ¹ koszty zosta ³y ustalone na podstawie cen wystêpuj ¹cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg ³a nie uwzglêdni ³a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega ³a pracom malarskim i jaka zosta ³a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa ³a stawkê prac malarskich. (...)œni ³a, ¿e przyjê ³a stawkê katalogow ¹ dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb ¹ emulsyjn ¹ z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z ³/m

2, przy czym powierzchniê do malowania ustali ³a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj ¹cych malowania. R. G. natomiast wyliczy ³ powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga ³y malowania. Powódka zakwestionowa ³a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj ¹c na koniecznoœæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg ³a czêœciowo uzna ³a zarzut powódki, uwzglêdniaj ¹c koszt dwóch kontenerów. J.œnie, bieg ³a wyjaœni ³a, ¿e przyjê ³a ceny na I kwarta ³ 2019 roku, a nie jak b ³êdnie wywodzi ³ pe ³nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios ³a tak¿e, ¿e bieg ³a pominê ³a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype ³nionej wczeœniej zmywark ¹, otwory po ko ³kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy œciany na styku czêœci kuchennej i dziennej, brak opraw oœwietleniowych w czêœci dziennej, brak umywalki z bateri ¹ i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u œcianki dzia ³owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy. P.¿szy zarzut równie¿ nie zas ³ugiwa ³ na uwzglêdnienie. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêœæ wymienionych przez powódkê szkód powsta ³a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez ¹ dowodow ¹, zosta ³y prawid ³owo pominiête przez bieg ³¹ (uszkodzenia tylnej œcianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod ³ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod ³ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd ¹ce skutkiem nieprawid ³owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêœæ szkód by ³a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b ¹dŸ brak faktur (...) na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoœci (zdemontowanie pó ³ki wisz ¹cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg ³a nie by ³a w stanie ustaliæ ich wartoœci rynkowej. Nadto, bieg ³a prawid ³owo nie uwzglêdni ³a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ œwiadka £. S. wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz ¹dzenie nie znajdowa ³o siê na wyposa¿eniu mieszkania. (...) równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow ¹ wynajmuj ¹cy wyrazi ³ zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿ ¹ siê konieczne dla prowadzonej dzia ³alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew ¹tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie œcianki dzia ³owej zosta ³y wykonane zgodnie z umow ¹. J.œnie umowa nie przewidywa ³a koniecznoœci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod ¹ wynajmuj ¹cego, nie skutkuj ¹ powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj ¹cego. P. zaœ przez wynajmuj ¹cego decyzji – po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by ³ przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj ¹cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18, L.). Jeœli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk ¹ podumywalkow ¹ na II kondygnacji, to bieg ³a wskaza ³a, ¿e pomieszczenie to zosta ³o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona ³a posadzkê z terakoty, po ³o¿y ³a glazurê na œcianach, doprowadzi ³a wodê i kanalizacjê, zamontowa ³a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika ³o, czy nak ³ady te zosta ³y uzgodnione z wynajmuj ¹c ¹, ani te¿, ¿e strony dokona ³y rozliczenia poniesionych przez pozwan ¹ nak ³adów. Z.¿ywszy zaœ na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa ³ na stronie powodowej, to nale¿a ³o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by ³y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn ¹ istotn ¹ rozbie¿noœæ w ekspertyzie rzeczoznawcy i opinii (...), która niew ¹tpliwie mia ³a wp ³yw na wycenê szkody. O.¿, jak wynika z opinii E. C. rzeczoznawca sporz ¹dzaj ¹cy prywatn ¹ opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni ³ nieprawid ³ow ¹ stawkê podatku od towarów i us ³ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y ³o wycenê szkody. (...) na wzglêdzie wyjaœnienia zawarte w dwóch opiniach (...) uzna ³, ¿e bieg ³a odpar ³a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jej opinii (...) przez stronê powodow ¹ i w konsekwencji przyj ¹³ – zgodnie z treœci ¹ opinii – ¿e poniesiona przez wynajmuj ¹c ¹ szkoda zwi ¹zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi ³a 8.900 z ³.

W ocenie (...), tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿ ¹dania wskazanej w pozwie (delikt, art. 415 kc) zakres i wycena szkody by ³yby takie same, jak wskazano powy¿ej. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes ³ank ¹ odpowiedzialnoœci sprawcy z tytu ³u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w œwietle przytoczonych powy¿ej okolicznoœci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia ³anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych w opinii (...). (...)Ÿ s ¹ nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan ¹, b ¹dŸ dzia ³ania zgodnego z prawem.

J.œnie, (...) nie podzieli ³ stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg ³a umorzeniu wskutek potr ¹cenia jej z wierzytelnoœci ¹ pozwanej z tytu ³u kosztów poniesionych napraw i nak ³adów. Na powy¿sz ¹ okolicznoœæ pozwana przed ³o¿y ³a jedynie trzy oœwiadczenia, z których wynika, ¿e dokona ³a potr ¹cenia rzekomo przys ³uguj ¹cych jej wierzytelnoœci z tytu ³u nak ³adów z wierzytelnoœci ¹ powódki z tytu ³u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe ³nie inna wierzytelnoœæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treœci ¹ pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta ³y przez wynajmuj ¹c ¹ doliczone do zaleg ³ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj ¹æ, ¿e wierzytelnoœæ powódki o naprawienie szkody uleg ³a umorzeniu. Zgodnie z treœci ¹ art. 498 § 1 kc gdy dwie osoby s ¹ jednoczeœnie wzglêdem siebie d ³u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr ¹ciæ swoj ¹ wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoœci s ¹ pieni ¹dze lub rzeczy tej samej jakoœci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoœci s ¹ wymagalne i mog ¹ byæ dochodzone przed s ¹dem lub przed innym organem pañstwowym. W œwietle powy¿szego przepisu nie ulega w ¹tpliwoœci, i¿ podstawow ¹ przes ³ank ¹ potr ¹cenia jest istnienie wierzytelnoœci zg ³oszonej przez potr ¹caj ¹cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza ³a, aby przys ³ugiwa ³a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoœæ z tytu ³u podniesionych nak ³adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed ³o¿y ³a ¿adnych dowodów, które potwierdza ³yby, ¿e ponios ³a jakiekolwiek nak ³ady zwi ¹zane z remontem nieruchomoœci, czy usuwaniem szkód zwi ¹zanych z zalaniem nieruchomoœci, w szczególnoœci nie przedstawi ³a faktur czy rachunków (...) poniesione wydatki. P.¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy ³a istnieniu wierzytelnoœci, na jakie pozwana siê powo ³ywa ³a. Tym samym (...) nie znalaz ³ ¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg ³a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie.

(...) zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocy art. 471 kc, (...) od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z ³ tytu ³em naprawienia szkody. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 kc od powy¿szej kwoty zas ¹dzono odsetki ustawowe za opóŸnienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap ³aty. Powódka nie wykaza ³a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa ³a pozwan ¹ do zap ³aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a ³o potraktowaæ pozew, który zosta ³ pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie do art. 455 kc roszczenie sta ³o siê wymagalne z dniem nastêpnym.

Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo ³anych przepisów a contrario, powództwo podlega ³o oddaleniu w pozosta ³ym zakresie.

O kosztach (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj ¹c, ¿e powódka wygra ³a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk ³adaj ¹ siê: op ³ata s ¹dowa od pozwu (2.585 z ³), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z ³. Obie strony ponios ³y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z ³, z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z ³, zaœ pozwanej 4.482 z ³, a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a ³o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z ³. nastêpnie, nale¿a ³o kwotê tê pomniejszyæ o op ³atê skarbow ¹ od pe ³nomocnictwa (17 z ³) i wskazan ¹ powy¿ej kwotê nale¿n ¹ powódce z tytu ³u op ³aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a ³o zatem zas ¹dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z ³ tytu ³em zwrotu kosztów procesu.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s ¹dowych w sprawach cywilnych (...) œci ¹gniêcie od stron – w zakresie w jakim uleg ³y w niniejszym sporze – kosztów opinii (...) i kosztów œwiadka, które zosta ³y wy ³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 1.868,36 z ³. (...) stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra ³a niniejszy spór nale¿a ³o nakazaæ œci ¹gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z ³, a od pozwanej kwoty 317,62 z ³.